Un palazzo nobiliare a Carpi vero simbolo del degrado dell’Italia

KL Cesec RAP 2014.03.03 Carpi 001Un palazzo nobiliare situato nel centro cittadino e noto come Palazzo Marchi-Focherini è assoggettato ad una procedura esecutiva e sarà posto in vendita all’asta il prossimo 26 aprile.

Rendo di seguito una sintesi degli elementi essenziali descritti nella mia relazione valutativa risalente al  12 febbraio scorso.

Il fabbricato presenta una struttura portante in elevazione di mattoni laterizi pieni, con solai del tipo piano in struttura mista di legno e laterizio ed un tetto con capriate e terzere in legno massiccio, ordito in listelli di legno a sostegno del manto di copertura in coppi, che non presenta nessuna coibentazione ed evidenzia lattonerie in lamiera zincata in pessimo stato. Anche i paramenti murari esterni presentano intonaci in pessimo stato, in parte caduti o distaccati dal supporto e con tinteggiature a finta architettura ormai pressoché inesistenti di cui  imangono tracce a contorno delle finestre del sottotetto. L’area cortilizia pertinenziale è delimitata da alti muri laterizi intonacati, e sistemata a verde con piante ornamentali anche d’alto fusto, il tutto in evidente stato di abbandono.

Trattasi nel complesso di un antico palazzetto nobiliare ubicato nel centro storico cittadino, all’interno di un contesto omogeneo e ben conservato. Il valore architettonico è relativamente pregevole, considerate la ricercatezza rilevabile nelle caratteristiche dell’ampio androne sulle cui pareti spiccano dipinti attribuiti al pittore Lelio Rossi, così come la doppia scalinata d’accesso al primo piano, l’arcata che separa il vano scale dal salone; le finiture poi si presentano particolarmente ricercate nel salone ed in tutte le stanze da letto sia relativamente ai pavimenti originali in seminato veneziano posati a motivi geometrici, sia nelle cornici in stucco dei soffitti a botte, sia nei dipinti particolarmente elaborati alle pareti.

KL Cesec RAP 2014.03.03 Carpi 002Tutte queste caratteristiche, nonché l’ampio giardino, rendono l’immobile con vocazione di residenza signorile.
Tutte queste peculiarità, tipiche dell’immobile di pregio, vengono però fortemente depotenziate, oltre che dalle condizioni statiche dell’edificio, dallo stato di conservazione, entrambi tali da richiedere un consistente intervento di restauro.

Lo stato di manutenzione e conservazione generale del complesso è infatti scadente, con distacchi di intonaci dalle murature esterne, caduta di porzioni del cornicione, lattonerie arrugginite e tinteggiature pressoché inesistenti sia sul fronte in fregio alla strada pubblica sia sui fronti interni. Alcune strutture portanti sono state oggetto di puntellamenti di cui si condivide la prudenziale messa in opera ancorché non si verifichino possibili crolli, le “catastrofiche” condizioni descritte nella perizia estimativa a firma del prof. ing. Gian Carlo Spaggiari in atti; sono comunque diffuse fessurazioni sulle pareti ed a soffitto che interessano le decorazioni pittoriche.

L’immobile consta al piano terreno di un laboratorio di mq. 125,68, di due negozi estesi rispettivamente per mq 47,55 e 38,28 e di un’abitazione con relativi accessori per mq. 103,62 oltre a loggia e lavanderia per ulteriori mq. 117,31.
Al primo piano vi è l’abitazione padronale al piano primo e stesa su mq. 314,81, oltre a restanti vani d’abitazione per complessivi mq. 87,45.
Al piano secondo vi sono soffitte per complessivi mq. 314,81, mentre l’area cortilizia al piano terreno copre una superficie di mq. 662,00.

Applicando il procedimento estimativo cosiddetto per comparazione e tenute in conto le caratteristiche intrinseche ed estrinseche sopra brevemente esposte ed ogni altro elemento ritenuto influente, si è esperita un’accurata indagine, tenuto conto del particolare momento di congiuntura e ristrettezza del mercato immobiliare, nonché della particolarità del bene che indubbiamente, per sua natura, può essere definito di prestigio e non si presta ad operazioni immobiliari speculative, ma può essere proposto esclusivamente ad
una ristretta fascia di privati che ne vogliano fare la propria residenza, o ad investitori che lo vogliano adibire a particolare attività.

Considerato inoltre il suo reale stato di manutenzione e conservazione, che comporta un intervento di ristrutturazione di considerevole impegno economico dovendo interessare elementi strutturali, le finiturr e l’intera impiantistica, si determinano, operate le necessarie proporzioni, i seguenti valori unitari riferiti all’attualità, la valutazione prudenziale della proprietà è stata stabilita in Euro 675.840, ben lontana da quella risalente all’11 maggio 2009 che ne ipotizzava il valore in Euro 1.338.242.

Il complesso verrà venduto all’asta (XI esperimento) il 26 aprile 2014, ad un prezzo  base di Euro 550.000.
Chi scrive è convinto che una seria trattativa a saldo e stralcio con gli enti creditori può far aggiudicare l’immobile ad un controvalore sensibilmente inferiore.

La questione è un’altra: cosa farne. A parte una residenza di sicuro pregio, realizzabile mettendo in preventivo un esborso oggi non quantificabile ma sicuramente non inferiore al milione di euro per i necessari lavori di ripristino strutturale e funzionale, non rimane che la fondazione che adibisca l’immobile a prestigiosa sede di corsi, convegni o seminari. Assolutamente da escludere un’attività ricettiva.

Per farla breve, tra costo di acquisto ed oneri afferenti, onorari professionali di consulenza, assistenza e progettazione, cantieristica un giocattolo da due milioni di euro. La proprietà non è fortunatamente assoggettata a vincoli di soprintendenze che dall’alto dei loro scranni impedirebbero di piantare anche solo un chiodo prima di aver esperito indagini e valutazioni dai tempi biblici, salvo non aver mai fatto nulla per tutelare patrimoni edilizi che vanno allegramente in malora parandosi dietro la giustificazione che non ci sono soldi, salvo che per organizzare convegni.

Di passaggio il cognome Focherini non è uno qualsiasi nella località emiliana: Odoardo Focherini, nato a Carpi il 6 giugno 1907 e morto nel campo di concentramento di Hersbruck, in Germania, il 27 dicembre 1944 è stato un dirigente d’azienda ed intellettuale cattolico.

Venne insignito di Medaglia d’oro alla memoria al Merito civile della Repubblica Italiana ed iscritto all’Albo dei Giusti tra le Nazioni a Yad Vashem per la sua opera a favore degli ebrei durante l’Olocausto, in ragione della quale fu arrestato e morì nel campo di concentramento di Hersbruck. Il 10 maggio 2012 papa Benedetto XVI ha firmato il decreto che riconosce il martirio in odium fidei, riconoscimento che ha aperto la strada alla beatificazione di Focherini, celebrata a Carpi il 15 giugno 2013.

 

ACS

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