La crisi dell’edilizia in Italia e’ iniziata prima della crisi finanziaria

Riprendiamo da LinkerBlog una risposta data dall’autore a un direttore di banca che esprimeva le sue considerazioni sull’andamento del credito bancario, in particolare quello collegato al settore dell’edilizia.

 Si parla di credito all’edilizia, quello che il presidente dell’Associazione Nazionale Costruttori Edili reclama a gran voce insieme ai pagamenti degli arretrati della PA.

Barni dice molte cose giuste ma ne omette altre, che hanno contribuito alla attuale crisi dell’edilizia e alla stretta creditizia operata nei confronti dei costruttori:

1) la crisi dell’edilizia sarà anche iniziata prima della crisi finanziaria (2008), ma in questo caso è abbastanza chiaro che anche in questo caso le banche non l’hanno prevista o percepita. Per avere una controprova di questa affermazione basta affidarsi alle statistiche sugli impieghi al settore costruzioni della Banca d’Italia nel periodo marzo 2010-marzo 2013.

Fino al settembre 2011 lo stock di impieghi al settore costruzioni è cresciuto di ben 45 miliardi di euro. Poi da settembre 2011 un lento ma inesorabile calo che ha portato lo stock a 166 miliardi (dato a marzo 2013). Lo stock comprende i maxi progetti immobiliari e il condominio fuori Roma, possiamo ipotizzare facilmente che il calo del credito stia colpendo migliaia e migliaia di piccoli costruttori ben più di quanto impatti le grandi società. E’ ovvio.

2) per un lungo, lunghissimo periodo il finanziamento delle imprese di costruzioni è stato l’attività principale e trainante dell’intermediazione creditizia. I mutui ai costruttori erano considerati dalla banca il modo più veloce e complessivamente facile per aumentare gli impieghi di importi consistenti con un rischio relativamente basso, in quanto le ipoteche iscritte su terreni e immobili erano sempre in partenza il doppio del valore del finanziamento, basandosi sulla certezza che palazzine, villette o centri commerciali sarebbero stati venduti con un elevato profitto da parte del costruttore. E così è stato sino a qualche anno fa. Le banche (ma anche le società di leasing) si sono fatta concorrenza spietata sui mutui ai costruttori arrivando a finanziare il 100% dei costi, a volte anche l’IVA e chiedendo spread irrisori nettamente sotto l’1% su durate superiori ai 10 anni. Nel business delle costruzioni per la banca c’era una filiera di ricavi che portava dal finanziamento dei lavori, al frazionamento dei mutui successivo all’atto di acquisto del privato, alla vendita di polizze assicurative. E gli impieghi sono sempre saliti.

3) agli imprenditori del settore costruzioni non è mai stato chiesto quello che è stato ai loro colleghi dell’industria manifatturiera sul capitale e anche sui costi. Il capitale delle decine di migliaia di srl costituite per ciascun opera era irrisorio. Tutto era basato sul valore dell’immobile e dell’ipoteca. I costruttori hanno sempre ragionato sui progetti sapendo che i soldi li metteva quasi tutti la banca e si sono abituati a intascare un profitto medio del 30% sui costi di costruzione, ma con una leva finanziaria spettacolare. Questo valeva per i grandi palazzinari come per le piccole imprese che facevano villette a schiera in Brianza.

4) il business delle costruzioni è sempre stato molto opaco e si presta a tante considerazioni sulla trasparenza nei rapporti tra costruttori, amministratori locali che con un cambio di destinazione facevano la fortuna di un progetto e di un costruttore, tra i notai e le mogli dei notai che sono forse tra i maggiori azionisti delle piccole srl senza capitale, tra le società di intermediazione immobiliare e anche, diciamolo senza paura, qualche abile direttore di banca che i suoi risparmi li ha moltiplicati investendoli sul mattone.

Tutto questo è andato avanti senza grossi problemi per tanti anni e non può essere né dimenticato né ignorato.

Ora la festa è finita per tutti. Le transazioni immobiliari sono in netto calo da molti anni (vedi grafico per l’Emilia Romagna), lo stock di immobili invenduti è pauroso, le rate dei mutui non vengono pagate dai costruttori, sono esplose le sofferenze e i tempi di recupero delle famose garanzie ipotecarie sono eterni (ho visto passare 8 anni tra la data di un’ipoteca giudiziale iscritta dalla banca e la prima asta fallimentare). Le aste fallimentari vanno deserte e i valori si abbattono ben sotto il valore dell’ipoteca originaria.

I costruttori si presentano in banca e si vedono trattati come appestati, si sentono dire che la banca non vuole più assumere rischi nel settore perché ne ha troppi in pancia. I mutui casa sono scesi del 50% in un anno, non si vendono case, non si arredano case, non si fanno impianti nelle case. Adesso tutti si accorgono della paralisi di un settore che quando funzionava aveva un moltiplicatore di PIL di 2-3 volte (tra valore dell’immobile e indotto generato).

Banche e società di leasing non hanno mai saputo guardare oltre la siepe del proprio ricco giardino per capire che il settore costruzioni e immobiliare era destinato a un forte declino, insieme alla crescita del debito pubblico e alla voracità del fisco. Non so neppure se abbiano ascoltato le previsioni dei centri studi specializzati sull’immobiliare.

Adesso non si può negare il diritto alle banche di fare ‘bene’ credito o come dice Luca Barni:

il finanziamento non può più essere disgiunto dal capitale che l’imprenditore è disposto a immettere in azienda. E il motivo è semplice: l’iniziativa imprenditoriale è dell’imprenditore e non della banca. La banca non può e non deve sostituirsi all’imprenditore nel gestire l’azienda, e men che meno se l’imprenditore stesso non ci mette le proprie risorse monetarie. Ergo, se gli investimenti sono in forte discesa da un triennio, come può una banca dare credito?

nello stesso tempo la banca non può comportarsi come il coccodrillo dopo il pasto e deve assumersi qualche responsabilità nella storia di questo settore, nell’aiutare gli imprenditori edili a disintossicarsi dalla leva finanziaria di cui si sono sempre nutriti. Ma soprattutto sono proprio le banche oggi a dovere trovare soluzioni straordinarie per gestire un enorme parco di immobili invenduti, di cui sono di fatto proprietarie perché quei mutui non potranno essere rimborsati e le garanzie ipotecarie che la banca ha in cassaforte sono più elevate del loro valore di mercato.

Proprio su questo la vigilanza della Banca d’Italia ha imposto interventi di rettifica sui bilanci che Visco ha definito così nel suo recente intervento all’assemblea dell’ABI: “Le ispezioni recentemente effettuate presso venti intermediari hanno consentito di valutare l’adeguatezza delle rettifiche a fronte dei rischi di credito e di chiedere misure correttive laddove necessarie. L’azione è tuttora in corso presso altri intermediari. Le metodologie utilizzate costituiscono un esempio di come questa analisi possa essere condotta.”

 

Articolo a cura di Fabio Bolognini – Blog: linkerblog.biz