Un esempio dramatico della situazione del mercato immobiliare locale

Municipio di MonzaMentre nel Regio Parco le prime viole spargono il loro lieve profumo la Camera di Commercio di Monza e Brianza diffonde i dati sull’andamento del mercato immobiliare relativi all’appena trascorso 2013: e qui son tutt’altro che rose e fiori.

In una città dove dall’anno 2008 ad oggi le transazioni si sono ridotte del 44 per cento, secondo gli osservatori dello scenario immobiliare il 2014 sarà di transizione ma, secondo i più anziani ed esperti operatori del settore, quelli che calcano i marciapiedi e fanno gli appuntamenti sotto i portoni, non solo quest’anno non sarà di ripresa, ma potrebbe essere anche peggio del precedente. Intanto un’evidenza è sotto gli occhi di tutti: drastici tagli al personale ed alla comunicazione, tranne quella web con preferenza per i portali gratuiti.

I giornali a diffusione gratuita dedicati agli annunci immobiliari hanno progressivamente ridotto il numero di pagine ed alcuni sono scomparsi, i volantini distribuiti ovunque appartengono ai ricordi. Gli alberi ringraziano.

I dati recentemente diffusi dalla Camera di Commercio di Monza e Brianza registrano un -10,5% in città ed un -11,6% in provincia: “I dati ufficiali non riflettono la realtà” afferma sottovoce ma senza ipocrisia un operatore che preferisce rimanere anonimo “perché sappiamo bene quanto ‘nero’ ci sia ancora nel nostro lavoro e quanto non sia legato solo alla piaga degli abusivi tuttora diffusa” concludendo che la perdita reale si attesta su un drammatico 30 per cento.

Walter Springhetti di Immobiliare WS Group afferma: “Non mi ritrovo del tutto nei dati diffusi dalla Camera di Commercio: secondo la nostra esperienza la contrazione dei valori immobiliari è più marcata, soprattutto perché in molti casi si crea una forbice ampia tra i prezzi effettivi di vendita e gli attuali valori di mercato, già così tanto decurtati rispetto agli anni precedenti: non è infrequente che un immobile valutato ed immesso sul mercato ad un prezzo conforme all’attuale listino venga poi venduto ad un prezzo del 10 o 15% inferiore rispetto a quanto richiesto inizialmente”.

Gli fa eco Giorgio Sala di Garatti immobiliare: “A mio parere i dati sulla quantità di vendite a Monza sono decisamente peggiori di quelli diffusi” mentre è una voce fuori dal coro, pur con tutti i se e i ma del caso, quella di Filippo Meani della Meani Real Estate & Business: “Per noi il secondo semestre del 2013 è andato meglio del 2012 ma, certo, i prezzi sia delle case in vendita sia di quelle in affitto si abbassano. Si riesce a vendere solo il nuovo: edifici e appartamenti vecchi tendono a cadere nell’oblio. Ad Arcore abbiamo realizzato una palazzina innovativa, puntando molto sulla domotica: è stata una giocata vincente, perché siamo riusciti a vendere quasi tutti gli appartamenti dello stabile in poco tempo”.

Tutti concordano comunque nel considerare quello da poco concluso un annus horribilis, nel quale le vendite degli immobili hanno subito un calo significativo: “Abbiamo dovuto adattarci alla situazione” afferma Gaetano Cerchiara titolare agenzia immobiliare monzese “La nostra strategia? Togliere ogni tipo di spreco allo scopo di utilizzare in comunicazione le somme risparmiate. Abbiamo poi investito tempo e denaro nella preparazione del collaboratori per poter aumentare la qualità del servizio al cliente e abbiamo anche aumentato le ore di lavoro per agevolare al massimo le transazioni immobiliari”.

La situazione del capoluogo brianzolo può essere presa come specchio poiché, escludendo città come Milano e Roma, è sintomatica di una realtà nazionale, specialmente a carico di località considerate gioielli sotto il profilo architettonico e della qualità della vita, e dove i prezzi degli immobili si erano scollegati dalla realtà.
Oggi alcuni operatori hanno scelto la via più facile: effettuare tagli, in particolare al personale affidando più mansioni a un numero ridotto di persone e non investendo più in pubblicità sulla carta stampata, in particolare freepress. Altri hanno invece approfittato del momento per migliorare la qualità, soprattutto relativamente all’approccio con i clienti, alla formazione ed agli investimenti dedicati al marketing.

La giacenza media di un immobile sui listini, salvo pochissimi e fortunati casi, si è allungata ormai a 6/9 mesi e le trattative si concludono solo se il proprietario è disposto a ribassare il prezzo dal 10 al 20 per cento.
E va ancora bene, a nostro parere, in un paese dove gli immobili sono, spesso senza merito, tra i più cari d’Europa. Ma per tornare a vendere case troppi cambiamenti, e tutti insieme, dovrebbero intervenire: mutui concessi più facilmente, maggior sicurezza del lavoro, un clima generale più sereno e fiducioso.

E non è da interpretare come un segnale positivo, come invece fa La relazione di Bankitalia relativa all’ultimo trimestre del 2013, l’incremento degli incarichi di vendita: oggi vende solo chi non può farne a meno, e ben sapendo di vendere in perdita. Nessuna ripresa quindi, si sta solo grattando il fondo della botte, tanto è vero che le stesse previsioni di Bankitalia ipotizzano una flessione del 36,5%, con un deterioramento più marcato nel Nordovest.

Ad alcuni operatori è invece andata bene: sono quelli del mercato del lusso, che mai come nel 2013 ha fatto rima con Russo, in particolare in terra veneta e sui laghi prealpini, Como in testa.
E sembra che gli italiani abbiano investito all’estero, dove si è registrato un incremento del 5,5% con marcate preferenze per Svizzera,Stati Uniti e Spagna, a dimostrazione che la crisi non c’è per tutti.

ACS

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