Dove trovare gli immobili oggetto di aste immobiliari

Pur facendone abbondante uso, i Romani non avevano nessuna stima per chi svolgeva il mestiere di spia e, se la storia ufficiale ci racconta che i primi a disporre di servizi informativi furono i Sumeri, e quanto fondamentale fu l’apporto dell’intelligence nell’individuare i passi alpini attraverso i quali Annibale potè calare in Italia, possiamo ben immaginare come nei primi nuclei tribali fosse già indispensabile spiare le comunità rivali: per anticiparne le mosse, per conoscere se disponevano di pelli, sementi e cibo oppure per rubare il fuoco come raccontato nel film La guerra del fuoco di Jean-Jacques Annaud.

Non affermo con questo che per comprar casa alle aste, ovvero negoziare a saldo e stralcio, si debba preventivamente andare a scuola da 007. Ma è indubbio che chi pensa di partecipare ad un’unica asta ed aggiudicarsi immediatamente l’immobile ad un prezzo stratosfericamente vantaggioso ha perso in partenza.

Chiarezza d’intenti in ordine a tipologia e limite di spesa, nessuna dispersiva pulsione onnivora ma programmazione, informazione, confronto, analisi, deduzione: chi vuol fare da solo presenzi ad almeno una trentina di aste, si crei un report statistico indicando zone, cifre, tipologie immobiliari che hanno più concorrenza e che salgono pertanto maggiormente con le offerte. Solo dopo aver fatto uttto questo è possibile scegliere il proprio immobile ideale correndo i minori rischi possibili. Il tempo è denaro, si dice.

Ultimamente, frequentare le aste è come frequentare un polveroso circolo british: ci si ritrova sempre fra gli stessi, giudici, curatori ed altri professionisti, qualche volta rappresentanti dei creditori in visita pastorale. Sono gli acqimmobili-onlineuirenti che mancano. E il biliardo.

Internet dei miracoli, pippo, pluto e paperino.

Non è affatto vero che visionando gli ormai innumerevoli portali che trattano di aste vi sia la possibilità di visionare tutto ciò che è assoggettato ad esecuzione. La legge prevede tuttora come pubblicità essenziale l’affissione per tre giorni agli albi tenuti presso i tribunali e, in più ed a spese della procedura, la diffusione via internet e attraverso quotidiani e periodici.

Avvertenza: i siti che trattano di aste sono numerosi ma molti sono farlocchi, non autorizzati e inattendibili soprattutto sotto gli aspetti valutativo e procedurale. Sul sito del Ministero della Giustizia è riportato l’elenco dei portali autorizzati.

Chi come me si occupa da anni di contenzioso, vede ripassare in Internet le medesime ciofeche anno dopo anno: solitamente brutture invendibili. A Milano, per fare alcuni esempi, sono almeno sette anni che si ripropongono certi bilocali di ringhiera adiacenti i viali Monza, Padova e Bligny in edifici che sono delle vere suburre, oppure certi box interrati o ancora monolocali in un complesso da un ventennio oggetto di risse, accoltellamenti, occupazioni abusive.

I bocconi migliori, e per migliori non intendo quelli prestigiosi, storici o appariscenti bensì quelli più commerciabili, non passano dal Web. Nulla di illegale o immorale in questo, intendiamoci: è la stessa dinamica che presiede al mercato ordinario, dove certi pezzi non vagano sui marciapiedi e nemmeno vengono posizionati presso gli operaotri ancorché prestigiosi, ma scambiati nei salotti. Tutto qui, ma è giusto dirlo per completezza informativa. Come in tutte le cose della vita vale la dichiarazione finale di quando giocavamo a nascondino: chi è dentro è dentro e chi è fuori è fuori…

Detto questo, comprare casa all’asta conviene, ma seguendo alcune accortezze e tenendo sempre ben presente che la salute del mattone è sempre più malferma anche in questo settore di mercato, come conferma l’ultima nota trimestrale dell’Agenzia delle Entrate: trend discendente in atto e aspettative negative.

Detto in cifre, -7% tra aprile e giugno 2013 rispetto al -13 precedente. Ma crollo a -9 e poi a -11 nei due trimestri successivi. A condizionare la ripresa sono i rubinetti delle banche che restano serrati impedendo l’accesso al credito e la drastica riduzione della quota di acquisto per investimento: non ci sono soldi, e quei pochi che ci sono vengono tenuti molto stretti, le disponibilità in contanti sono praticamente scomparse, così come il sostegno della rete familiare. Questa crisi, che non dimentichiamolo, si trascina dal 2008, comporta tuttavia anche altre ripercussioni: se chi vorrebbe una casa fa fatica ad acquistarla, chi ce l’ha troppo spesso se l’è vista portare via per l’impossibilità di pagare le rate del prestito.

Non sto parlando di briciole o di fatti marginali, sto parlando di dati ABI, Istat e Agenzia delle Entrate: 38.814 case nel 2011, 41.716 nel 2012 e 47.092 nell’appena trascorso 2013. E queste cifre non tengono conto di magazzini, capannoni, fabbricati industriali, turistici e alberghieri, aziende agricole.
Ma quanti sono gli immobili che vengono effettivamente venduti? 6.477 nel 2011 (16,68%) e 13.568 (32,52%) nel 2012, mentre per il 2013 i dati non sono ancora disponibili.

Poiché, nella pratica, sono molto poche le vendite che vanno a buon fine per consentire ai creditori, costituiti in primis dagli istituti bancari, di rifarsi sul credito, gli stessi sono sempre più disponibili ad accogliere offerte a saldo e stralcio. Ma andiamo con ordine.

Se un immobile viene negoziato all’asta è possibile acquistarlo risparmiando mediamente il 20 per cento rispetto al suo valore di mercato. Ma lo sconto che potrebbe beneficiare di un ulteriore 25% in caso di prima asta andata deserta. Ho potuto verificare immobili partiti da una base di 1.000.000 di Euro essere proposti a 250.000 dopo tre anni, e ancora niente.

C’è, e bisogna dirlo, che in tutto questo un ruolo niente affatto trascurabile lo giocano ancora il timore e la diffidenza degli italiani: abituati a fregarsi l’uno con l’altro, salvo frignare invocando leggi trasparenti e garantiste, che sono poi i primi a voler eludere, gli italiani temono di incappare in una fregatura in aste che considerano ancora regno di speculatori e malavitosi.

E invece le aste, se non un’immagine in real time per le ragioni che vedremo, dal 2005 sono invece il regno della trasparenza: perizia, che è parte integrante dell’ordinanza di vendita, sempre visionabile, possibilità di visionare l’immobile anche se non con le modalità di un’agenzia immobiliare, e immobile consegnato privo di qualsiasi ipoteca, pegno, trascrizione. E, giusto per non essere gesuitici, chi vuole comprare un immobile all’asta non dovrebbe fingere di non sapere che sta tentando un affare su un immobile espropriato a qualcun altro.

Per fare ulteriore chiarezza è nata nel corso del 2013 un’iniziativa encomiabile promossa dal Consiglio Nazionale del Notariato e da alcune Associazioni dei consumatori, tradottasi in un agile manuale esplicativo ed operativo dal titolo Acquisto all’asta – un modo alternativo e sicuro di comprare casa, che tra i punti salienti consiglia di non dare per scontata la convenienza del prezzo, valutare i propri tempi per ottenere l’effettiva disponibilità del bene, prendere visione di tutta la ducumentazione almeno 45 giorni prima dell’asta, leggere attentamente la perizia che riporta vincoli e oneri a carico dell’acquirente. Ma soprattutto di evitare il fai da te informandosi presso i tribunali e facendosi assistere da professionisti preparati.

Sempre a cura del Notariato dovrebbe partire a breve l’iniziativa di aste telematiche; un esperimento è stato effettuato con esito positivo nel corso del 2013 e la RAN, Rete Aste Notarili, nel corso di quest’anno dovrebbe essere accessibile ai cittadini tramite gli studi dei 5.000 notai italiani ed i loro siti internet.