Dieci consigli per acquistare un immobile all’asta

Proseguiamo nella nostra serie di articoli dedicate al mondo del contenzioso immobiliare. Oggi vediamo dieci consigli da seguire, sempre a cura dell’ing. Alberto C. Steiner.

Gli acquisti all’asta si devono effettuare per contanti, non me lo posso permettere

Non è vero, dal 2003 è possibile stipulare mutui creati specificamente attraverso convenzioni tra banche e tribunali, che si attivano attraverso una predelibera tendente a verificare la misura della bancabilità del richiedente, e che vengono stipulati a condizioni più vantaggiose rispetto ai mutui ordinari.

Proprio la possibilità di accendere un mutuo finalizzato all’acquisto di un immobile all’asta ha aperto ai cittadini comuni questo mercato, una volta appannaggio degli speculatori, ma è bene iniziare per tempo ad istruire la pratica di mutuo presso l’istituto di credito convenzionato con il tribunale che, dopo l’approvazione della richiesta, effettuerà uno scambio di corrispondenza con il richiedente per garantire la propria disponibilità alla concessione del mutuo, che copre normalmente fino all’80% del costo.
In caso di mancata aggiudicazione è prevista la cosiddetta clausola di dissolvenza in base alla quale viene annullata l’operazione finanziaria.

Non provo nemmeno a partecipare perché le procedure sono troppo complesse per un privato

Ni, sicuramente non è una passeggiata ma un impegno al quale bisogna accostarsi con la massima attenzione e, non finirò mai di ripeterlo, dove il fai da te è altamente sconsigliato se non si è esperti; è ovvio, i professionisti costano, indipendentemente dall’esito dell’operazione. Ma qualcuno si sogna forse di pagare il medico solo se guarisce, il commercialista se risparmia sulle tasse e il fruttivendolo se le pere sono buone?

Questo, scusate ma lo dico apertis verbis fuori dai denti, non fa parte delle difficoltà insite nelle aste, bensì di quel malvezzo tutto italiano che pretende di fare ed ottenere le cose con una superficialità spaventosa e di godere dei profitti scaricando i costi sugli “altri”; nel settore immobiliare ciò è favorito dalla quasi totalità degli intermediari che per primi hanno svilito la propria veste professionale, pubblicizzando valutazioni gratuite, non chiedendo provvigioni all’una o all’altra parte, non pretendendo incarichi in esclusiva a garanzia loro e del cliente.

Quindi, vigente il detto come spendi mangi, o ci si affida ad un professionista competente, ed adeguatamente costoso perché la professionalità non si improvvisa, o si fa da soli con i rischi del caso. Ma senza poi  indulgere all’italico sport preferito: lamentarsi. Nel caso specifico che le aste sono una turpitudine, una bolgia infernale, una truffa, una cloaca di malandrini…

Le case all’asta sono viziate da ipoteche e abusi, è facile incorrere in fregature

Le case offerte nelle aste sono colpite da ipoteche, pignoramenti e da una procedura esecutiva. Possono rilevarsi aspetti non a norma od abusi più o meno sanabili nella componente edilizia, ma ciò è assolutamente comune con tutte le altre case, anche con quelle offerte dal mercato ordinario, che possono essere gravate da mutui, ipoteche e persino pignoramenti per le ragioni più disparate. Come sempre, attenzione a leggere bene il documento fondamentale: la perizia perché, a differenza di un acquisto a libero mercato, nelle aste immobiliari non c’e’ nessuna garanzia sui vizi dell’immobile. Questo significa che problematiche di carattere urbanistico, catastale, agibilita’, arretrati condominiali, devono essere verificati attentamente e quantificati prima di partecipare a un asta.

Ricordo che non tutti gli abusi interni ed esterni alla casa possono essere sanati, anche con l’ausilio del miglior tecnico del mondo; sconsiglio pertanto vivamente di acquistare una casa gravata da problemi irrisolvibili. La normativa diventa giustamente sempre meno permissiva ed il rischio è quello di acquistare un immobile non più commerciabile.

immobiliSi deve comprare senza vedere l’immobile

Altra leggenda da sfatare: gli appuntamenti per la visita delle casa all’asta sono possibili, ma il custode giudiziario non è un’agenzia immobiliare e tempi modi sono a sua completa discrezione. Capita che non tenga conto delle esigenze lavorative e delle disponibilità dei visitatori, o che faccia visionare l’immobile solo 10 giorni prima della data dell’asta, a gruppi anche di dieci o quindici persone contemporaneamente. In ogni caso il custode è obbligato a far visionare l’immobile e, per evitare disguidi o incomprensioni, consiglio di utilizzare strumenti tracciabili per la richiesta di visione della casa.

Le aste sono frequentate solo da una cricca di balordi e mafiosi

Effettivamente le aste stentano a decollare, per esempio perché alcuni temono ritorsioni da parte dei vecchi proprietari o le pressioni dei rappresentanti di innominabili interessi; a Milano era nota la leggendaria Compagnia della Morte, una congrega che pilotava le aste non disdegnando di ricorrere all’occorrenza a mezzi coercitivi e violenti: appunto, una leggenda metropolitana…
In realtà c’è soprattutto la paura del tribunale, motivata dalla diffidenza verso un iter burocratico ritenuto complesso, farraginoso, bizantino e dall’esito incerto.
Giusto a proposito di leggende metropolitane: scordatevi, a meno che non parliamo di trattativa extra-asta a saldo e stralcio, di spuntare un ribasso del 50 o addirittura 60 per cento rispetto al prezzo a base d’asta; il 25% per un privato è già un’ottima performance.

Non fidarsi del prezzo di partenza

Per ogni dubbio rivolgersi alla cancelleria del giudice delle esecuzioni o al professionista delegato, o affidarsi ad un professionista di fiducia. Non dare per scontata la convenienza del prezzo: è possibile che il valore di partenza, stimato verosimilmente anni prima dell’asta, sia ormai troppo elevato rispetto alla media di mercato ed allo stato conservativo dell’immobile.
Non commettete l’errore di fare un giro comparativo sui portali immobiliari, è inutile e fuorviante: lì sono indicate le cifre richieste, non quelle spuntate al termine delle trattative. Chiedete piuttosto ad un immobiliarista competente, possibilmente non ad un ragazzino affiliato ad una rete in franchising.

Valutare i tempi delle proprie necessità

Va seriamente considerata l’urgenza abitativa, perché i tempi per ottenere l’effettiva disponibilità dell’immobile non sempre sono prevedibili.

Prendere visione di tutti i documenti disponibili

È fondamentale visionare avviso di vendita, relazione di stima, planimetrie, fotografie e di ogni altro documento disponibile almeno 45 giorni prima dell’asta.

La perizia è l’elemento fondamentale

La perizia, oltre alle caratteristiche dell’immobile, le sue specificità costruttive ed urbanistiche, lo stato di conservazione, il contesto urbano o territoriale, specifica anche i vincoli e gli oneri che saranno cancellati nonché quelli che resteranno a carico dell’acquirente. Va letta, o meglio fatta leggere da un professionista, con estrema attenzione. Svolgo da anni l’attività di CTU per diversi tribunali, ma non sono un’agente immobiliare, non posso quindi che basarmi su indagini territoriali svolte presso i più accreditati operatori immobiliari locali e sui dati desunti dall’Ufficio del Territorio; per abitudine mediata da qualche anno di esperienza propedeutica sul marciapiede e a differenza di quanto fanno altri cerco di analizzare il contesto storico ed urbanistico dell’immobile, tenendo conto di parametrii quali vie particolarmente fortunate o sfortunate di un quartiere , il piano, la tranquillità o rumorositá, i trasporti, i supermercati ed altre particolarità.

Non va naturalmente trascurato di visitare l’immobile, solo così ci si può rendere conto di aspetti che una semplice lettura della perizia non può evidenziare, per esempio il contesto ambientale, l’aria che tira nel condominio, nella corte o nella via dove insiste il bene, l’odore del ristorante cinese, le facce di quelli che stazionano fuori dal bar sotto casa. Potrebbero essere quelli gli aspetti che inducono a decidere di lasciar perdere.

Definire il proprio limite di spesa

Molto freddamente: prima di partecipare all’asta è opportuno decidere quanto si è disposti a spendere per l’acquisto, per non correre il rischio di farsi trascinare dall’emotività ed esporsi più del dovuto. Partecipare a un’asta richiede, dunque, calma e razionalità: prima di affrontare un acquisto è raccomandabile assistere a qualche vendita per capire come si svolge.

Informarsi su spese aggiuntive e benefici fiscali

Non c’è solo il prezzo di aggiudicazione ma, anche se agevolate, vanno sostenute l’imposta di registro o l’Iva, le spese condominiali pendenti il cui tassametro continua a correre inesorabile, eventuali spese straordinarie deliberate nel condominio, eventuali onorari professionali che mediamente oscillano tra il 10 e il 15 percento del prezzo di aggiudicazione.

Ai beni acquisiti all’asta si applicano i benefici previsti per i trasferimenti immobiliari, ma le imposte vanno calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul prezzo valore non si applica alle procedure. Attenzione ad esprimere già in sede d’asta la volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali, a pena di nullità.

Attenzione agli immobili occupati

Il decreto di trasferimento sottoscritto dal giudice costituisce titolo esecutivo e consente l’immediato rilascio dell’immobile. Tuttavia in caso di difficoltà, ad esempio se un immobile è occupato senza contratto opponibile appa procedura o da inquilino moroso, il nuovo proprietario dovrà provvedere a proprie spese a eseguire lo sfratto, rivolgendosi a un legale che procederà alla liberazione tramite ufficiale giudiziario secondo la procedura rituale: udienza, 90 giorni di grazia, udienza, accessi eccetera. Se questo a Modena, Bolzano, Urbino, Monza può significare un’attesa massima di 18 mesi, a Torino, Milano, Genova, Napoli può comportare sino a quattro anni di stallo.

Un consiglio: evitate quell’immobile, e se proprio non vi è possibile negoziate direttamente con l’occupante in modo assolutamente convincente, chiaro e vantaggioso per entrambe le parti. In ogni caso una fatica in più. E se l’inquilino od occupante è disabile, vero o presunto che sia, lasciate perdere.

Esaurite queste note dedicate alle aste secondo la procedura ordinaria, nel prossimo capitolo parlerò della negoziazione a saldo e stralcio, quella in grado di originare un vantaggioso prezzo di aggiudicazione evitando l’asta.