Come evitare una procedura di contenzioso immobiliare

Un nostro articolo  intitolato “Il disastro del concordato con riserva” fornisce all’ ing. Steiner, nostro partner operativo, lo spunto per iniziare una breve serie di scritti sulla negoziazione di immobili assoggettati a procedure di contenzioso, che noi siamo ben lieti di pubblicare.

Ecco di seguito le sue prime indicazioni.

Quanto scriverò si basa su un’esperienza quasi ventennale ed è rivolto sia ad investitori sia a persone che intendono acquistare un immobile per uso personale. Iniziamo da questi ultimi: il modo migliore per acquistare un immobile è… evitare il contenzioso. Ovvero, come comprare una casa dal costruttore evitando tragiche sorprese.
contenzioso_immobiliareIl momento non è dei migliori, di mutui neanche a parlarne, ma la casa rimane in cima ai desideri degli italiani che, tra le modalità di acquisto offerte dal mercato, secondo i dati dell’ANCE, Associazione Nazionale Costruttori Edili, nel 57 per cento dei casi scelgono di acquistare un immobile nuovo in corso di costruzione.

In questo periodo costituisce una delle modalità più rischiose, per la niente affatto remota possibilità che l’impresa costruttrice fallisca prima della consegna, con le annesse inevitabili rivendicazioni da parte dei creditori. Tra questi, naturalmente, anche il promissario acquirente che però è considerato l’ultima ruota del carro ed al quale, può capitare di doversi ricomprare l’immobile all’asta con buona pace degli anticipi versati.

Non dimentichiamo che, secondo le stime più recenti, in Italia falliscono 35 imprese al giorno.
La tanto sbandierata Legge 122 del 2005, che prevede forme di tutela a vantaggio del contraente debole quali la garanzia fideiussoria, l’esclusione della revocatoria fallimentare, il diritto di prelazione in caso di vendita all’asta, la polizza assicurativa di indennizzo di durata decennale è uno strumento valido, ma si scontra con due fattori fondamentali: i tempi biblici delle procedure fallimentari, ed il fatto che siano o non siamo rimasti soldi da ripartire fra i creditori.

Di solito non ne sono rimasti, non infrequentemente perché sono stati fatti scomparire per tempo. Il risultato, secondo i valori forniti dal Tribunale di Milano, può essere la ripartizione di un modesto 7% dopo non meno di quattro anni. E scordiamoci di parlare di interessi, provvisionali, danni o risarcimenti di qualsiasi tipo.

Mai come in questo caso vale perciò il detto prevenire è meglio che reprimere.

Per prima cosa è bene verificare attraverso una visura camerale che il costruttore non abbia problemi economici o con la legge: procedimenti per fallimenti, insolvenze, protesti, pignoramenti. Attenzione però: se questo può andar bene per valutare la piccola impresa, bisogna considerare che spesso nel settore edilizio le imprese anche solo di media dimensione costituiscono società edificatrici ad hoc, destinate ad essere poste in liquidazione una volta completato e venduto l’immobile, o una volta frazionato il mutuo.

Gli immobiliaristi perbene mantengono una partecipazione più o meno estesa in queste loro figlie, gli altri si avvalgono di teste di legno in modo da non risultare minimamente collegati al cantiere in corso. Quindi, se vi dicono: c’è dietro la PincoPallo SpA chiedete a quanto ammonti la quota societaria detenuta dalla PincoPallo. Se le risposte sono dubbiose, evasive, finto risentite, evanescenti lasciate perdere… Normalmente non dovreste arrivare a tanto: di solito vi dicono che vi prepareranno la documentazione, salvo telefonarvi il giorno successivo per  avvertirvi che, purtroppo, una prenotazione in corso sul vostro stesso appartamento si è concretizzata; dispiace tanto ma sarà per la prossima volta. Siete salvi…

Seconda cosa da fare, verificare l’edificabilità tramite un professionista di fiducia. State lì con un Iphone da qualche centinaio di euro e non vi curate dell’investimento della vostra vita? Quindi: la casa non è costruita o lo è solo parzialmente, pertanto non è agibile. Vanno verificate la licenza di costruzione, la DIA, Denuncia di Inizio Attività, la SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, l’impatto ambientale ove richiesto. Il vostro professionista di fiducia: geometra, architetto o ingegnere va in comune, vi costa qualche centinaio di euro o una cena, se siete amici, e tutto risolto.

Lo stesso professionista può occuparsi di controllare il capitolato con la specifica delle tolleranze, dei mezzi di isolamento termico, dei materiali ed eventualmente chiedere lumi al costruttore, non temete di sembrare dei rompipalle: stiamo parlando della vostra futura casa!

E veniamo all’aspetto contrattuale, dove un avvocato o un commercialista (meglio l’avvocato) possono essere utili. Nel contratto preliminare, detto anche compromesso, devono obbligatoriamente figurare con estrema chiarezza elementi connessi ai tempi di consegna e relative penali, pagamenti, garanzie fideiussorie e/o di altra natura, nonché qualsiasi elemento che fornisca un quadro chiaro del progetto edilizio e delle sue fasi di sviluppo. Saranno naturalmente imprescindibili i dati anagrafici e societari delle parti, la descrizione dell’immobile, le caratteristiche tecniche della casa, i termini massimi di costruzione, il prezzo e le modalità di pagamento, gli estremi (anzi la copia) della fideiussione e così via, nonché il capitolato con i materiali da usare, l’elenco delle rifiniture e degli accessori, i disegni esecutivi del progetto e la copia autentica del permesso di costruire. Se vi sarà necessità di modifiche in corso d’opera vi si provvederà in forma scritta previo accordo fra le parti.

E, prima di firmare, facciamo qualche controllo bancario giusto per non farci mancare nulla: la fideiussione esiste o è una creatura fecondata da photoshop e partorita da uno scanner? Se si, è valida? E’ stata emessa da un soggetto autorizzato dalla Banca d’Italia? Il contratto possiede i necessari requisiti finanziari di legge? A proposito di banche e limitrofi: non sognatevi di pagare nemmeno cento euro in contanti, solo assegni o bonifici e solo ad avvenuta certificazione dello stato di avanzamento lavori.

Circa le penali, per esempio per ritardata consegna, potreste anche decidere di non farvi riconoscere denaro ma sconti sul prezzo di compravendita: è più facile ottenerli, soprattutto in situazioni finanziariamente traballanti.
Chiarisco il concetto. Per scrivere queste poche righe, pur basate sulla mia esperienza, mi sono documentato. Ed ho trovato chicche del tipo: cosa fare se manca la fideiussione? Si chiede al giudice di annullare il contratto e chiedere il rimborso di quanto versato con gli interessi. Lasciate perdere. Non versate un centesimo prima di aver verificato il tutto. Fate prima e vivete più sereni. E se il costruttore è uno a posto non avrà nulla in contrario.

Ammettiamo che sin qui sia andato tutto bene. La costruzione della vostra casa procede tranquillamente, voi ogni tanto fate un salto in cantiere a dare un’occhiata, non trascurando di mandarvi anche il vostro professionista/amico di fiducia. E il gran giorno del rogito si avvicina. Prima del rogito, ovviamente, si fraziona il mutuo, oppure se ne contrae uno se ne necessario. E in quella sede, tramite banca e notaio (il vostro notaio, non quello dell’impresa) si rifanno tutti i controlli: che non siano state accese ipoteche a nome di terzi  (e pretenderne la cancellazione nel caso vi fossero) se l’accollo del mutuo, ovvero il frazionamento, sia regolare, che nessuno si sia sognato di scrivere, magari in piccolo da qualche parte, che qualcun altro è terzo latore di ipoteca, che sia pronta la polizza decennale a garanzia di futuri danni.

Se non vi accollate il mutuo perché saldate il prezzo alla consegna chiedete al costruttore la cancellazione dell’ipoteca, o della quota di vostra spettanza, da parte della banca.
Tenete presente, giusto da ultimo, che in caso di problemi i soldi che avete anticipato e che sono garantiti dalla fideiussione vi verranno rimborsati esclusivamente in caso di crisi certificata da un atto formale: fallimento, pignoramento, concordato preventivo, stato di insolvenza, liquidazione coatta amministrativa e amministrazione straordinaria. Anche se il documento riporta le diciture a prima richiesta ed esclusa l’escussione di terzi, ci vuole tempo.

E se il costruttore si dovesse riprendere dallo stato di crisi, o se detta stessa manca una formale certificazione, non potete far altro che attendere che si riprenda e prosegua la costruzione della casa, oppure che la crisi sia definitiva. A meno che non abbiate stabilito patti diversi che prevedono la rescissione del contratto con la restituzione delle somme senza penali, ma se le somme non ci sono… oppure che possiate proseguire autonomamente la costruzione della vostra casa.

Un consiglio: posate i pavimenti, installate porte e finestre ed impianti termosanitari. Potrete così chiedere l’abitabilità e trasferire la residenza entro 12 mesi dalla data di ultimazione lavori. In quel caso l’eventuale fallimento non vi coinvolgerà.

Diversamente il curatore fallimentare potrà decidere di onorare i contratti stipulati dal costruttore e assegnarvi la proprietà dell’immobile, ma succede raramente perché generalmente il  curatore annulla i contratti stipulati e vende l’immobile per pagare i creditori. Ma attenzione, il ricavato della vendita è destinato soprattutto ai cosiddetti creditori privilegiati, vale a dire quelli che hanno in mano un’ipoteca, un pegno o un altro privilegio, ad esempio le banche. Per essere prvilegiato, ma ahimé solo potenzialmente, il compratore deve aver già fatto trascrivere il preliminare presso la conservatoria dei registri immobiliari.

In ogni caso, l’esperienza insegna che chi non è banca o assicurazione, vale a dire acquirenti e maestranze, viene rimborsato con quello che resta. Se resta.
E, giusto per finire, se l’immobile viene venduto all’asta può essere riacquistato al prezzo d’asta, a condizione che sia già stato consegnato e adibito dall’acquirente ad abitazione principale per sé oppure per un parente di primo grado.

Per contattare l’Ing. Steiner per ulteriori chiarimenti, compilate la form sottostante.

 

 

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