Aste giudiziarie e acquisto di un immobile

aste-immobiliariAbbiamo sin qui lavorato in silenzio, per essere pronti ad aprirci alla condivisione delle iniziative in progetto, ed oggi possiamo accogliere Compagni di Viaggio che vogliano compiere con noi un percorso, siano essi investitori associati in una o più iniziative oppure persone che intendono acquistare un immobile per uso personale, individualmente o in cohousing.

Iniziamo quindi a parlare degli strumenti tecnici, finanziari e giuridici da noi utilizzati per portare a compimento le iniziative.

Quando un soggetto acquista una casa ad un’asta lo fa per beneficiarne in tempi ragionevoli ma, nonostante le modifiche al Codice di Procedura Civile, tutto lascia supporre che l’amministrazione della giustizia non tenga in conto le esigenze del mondo reale.
Iniziamo il discorso dalla fine, poiché coincide con l’aspetto più noioso e farraginoso della procedura, la cui sommaria analisi ci consente di comprendere come da parte del potenziale acquirente sia più agevole, veloce ed infinitamente meno oneroso, anche per l’esecutato, un intervento negoziale a saldo e stralcio con l’ente creditore procedente.

Per entrare in argomento proponiamo un esempio, raro ma niente affatto teorico: un’asta può andare inesitata, e tra le offerte può esservene una ad un prezzo inferiore rispetto a quello fissato. L’offerente, atteso che l’immobile non è stato aggiudicato, può pertanto chiedere al giudice l’assegnazione in base all’offerta formulata.

Gli strumenti legislativi che regolamentano tale ipotesi sono compendiati nel Libro Terzo del Codice di Procedura Civile, Libro III Del processo di esecuzione, Titolo II Dell’espropriazione forzata, Capo IV Dell’espropriazione immobiliare, Sezione III Della vendita e dell’assegnazione.
Il dispositivo dell’art. 590 Codice di Procedura Civile prevede che se la vendita all’incanto non ha luogo per mancanza di offerte e vi sono domande di assegnazione, il giudice provvede su di esse fissando il termine entro il quale l’assegnatario deve versare l’eventuale conguaglio.

Avvenuto il versamento, il giudice pronuncia il decreto di trasferimento a norma dell’articolo 586 e, in caso di più domande di assegnazione, il giudice provvede determinando le modalità ed i termini in cui l’assegnatario deve procedere con il versamento del prezzo, disponendo inoltre la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli, degli eventuali sequestri nonché intimando al debitore e al custode il rilascio dell’immobile.
Ma affinché i tempi siano rispettati è norma comune ritenere che il decreto sia sospensivamente condizionato al versamento di quanto dovuto. Infatti, il giudice dell’esecuzione, in caso di inadempimento da parte dell’assegnatario, deve pronunciare la decadenza di questi e disporre un nuovo incanto in suo danno.

Per una migliore chiarificazione sia del concetto sia della procedura, il dispositivo dell’art. 591 Codice di Procedura Civile stabilisce che se non vi sono domande di assegnazione o se decide di non accoglierle, il giudice dell’esecuzione dispone l’amministrazione giudiziaria a norma degli articoli 592 e seguenti, oppure pronuncia una nuova ordinanza ai sensi dell’articolo 576 perché si proceda ad un nuovo incanto. In quest’ultimo caso il giudice può altresì stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore di un quarto a quello precedente.

Ma lo stesso giudice, se stabilisce nuove condizioni di vendita o fissa un nuovo prezzo, assegna altresì un nuovo termine non inferiore a sessanta giorni e non superiore a novanta, entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto ai sensi dell’articolo 571.

Va precisato che nel caso in cui l’incanto abbia avuto un esito negativo viene rimessa alla discrezionalità del giudice dell’esecuzione la facoltà di disporre l’assegnazione o l’amministrazione giudiziaria ove decida di non accogliere le istanze di assegnazione. Infatti, il giudice non risulta più obbligato a convocare le parti fissando un’apposita udienza, ma può decidere autonomamente e fuori udienza se procedere ad una nuova vendita o se disporre l’amministrazione giudiziaria.

Inoltre, qualora il giudice decida di attuare nuovi tentativi di liquidazione dell’immobile potrà stabilire diverse condizioni di vendita, ad esempio frazionando in più lotti l’immobile, nuove forme di pubblicità straordinarie dell’avviso di vendita, fissando un prezzo base inferiore di un quarto rispetto a quello precedente.

Ma se fallisce anche il secondo tentativo di vendita forzata dell’immobile, il giudice dell’esecuzione può decidere se disporre l’assegnazione del bene esecutato ovvero rigettare le relative istanze e disporre l’amministrazione giudiziaria per un massimo di tre anni o un nuovo incanto con ulteriore ribasso, questa volta del quinto.

Va tenuto presente che le sezioni fallimentari dei tribunali sono generalmente intasate da procedure, spesso tutt’altro che recenti, che allungano ulteriormente i tempi tecnici. In un intento agevolativo è stato varato l’art. 591 bis Codice di Procedura Civile che stabilisce che il giudice dell’esecuzione, con l’ordinanza con la quale provvede sull’istanza di vendita ai sensi dell’articolo 569, terzo comma, puo’, sentiti gli interessati, delegare ad un notaio avente preferibilmente sede nel circondario o a un avvocato ovvero a un commercialista il compimento delle operazioni di vendita, stabilendo il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate, le modalita’ della pubblicita’, il luogo di presentazione delle offerte ai sensi dell’articolo e il luogo ove si procede all’esame delle offerte, alla gara tra gli offerenti e alle operazioni dell’eventuale incanto.

A questo punto il professionista delegato provvederà a determinare il valore dell’immobile a norma dell’articolo 568, terzo comma, tenendo anche conto della relazione redatta dall’esperto nominato dal giudice ai sensi dell’articolo 569, primo comma, e delle eventuali note depositate dalle parti ai sensi dell’articolo 173-bis, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del presente codice; provvederà inoltre agli adempimenti previsti dall’articolo 570 e, ove occorrenti, dall’articolo 576, secondo comma nonché alla deliberazione sull’offerta a norma dell’articolo 572 e agli ulteriori adempimenti di cui agli articoli 573 e 574, alle operazioni dell’incanto e all’aggiudicazione dell’immobile a norma dell’articolo 581, a ricevere o autenticare la dichiarazione di nomina di cui all’articolo 583.

In caso di aggiudazione provvederà infine ad autorizzare l’assunzione dei debiti da parte dell’aggiudicatario o dell’assegnatario a norma dell’articolo 508 ed alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento nonchè all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell’esecuzione ai sensi dell’articolo 586.

Una volta conseguita la certezza delle somme percepite provvederà alla formazione del progetto di distribuzione ed alla sua trasmissione al giudice dell’esecuzione, che potrà apportarvi eventuali variazioni, ed ordinerà alla banca o all’ufficio postale la restituzione delle cauzioni e di ogni altra somma direttamente versata mediante bonifico o deposito intestato alla procedura dagli offerenti non risultati aggiudicatari. La restituzione ha luogo nelle mani del depositante o mediante bonifico a favore degli stessi conti da cui sono pervenute le somme accreditate.

Nell’avviso di cui all’articolo 570 e’ specificato che tutte le attivita’, che, a norma degli articoli 571 e seguenti, devono essere compiute in cancelleria o davanti al giudice dell’esecuzione, o dal cancelliere o dal giudice dell’esecuzione, sono eseguite dal professionista delegato presso il suo studio ovvero nel luogo indicato nell’ordinanza di cui al primo comma. All’avviso si applica l’articolo 173-quater delle disposizioni di attuazione del presente codice.

Il professionista delegato provvede altresi’ alla redazione del verbale delle operazioni di vendita, che deve contenere le circostanze di luogo e di tempo nelle quali le stesse si svolgono, le generalita’ delle persone presenti, la descrizione delle attivita’ svolte, la dichiarazione dell’aggiudicazione provvisoria con l’identificazione dell’aggiudicatario. Il verbale e’ sottoscritto esclusivamente dal professionista delegato ed allo stesso nondeve essere allegata la procura speciale di cui all’articolo 579, secondo comma.

Se il prezzo non e’ stato versato nel termine, il professionista delegato ne da’ tempestivo avviso al giudice, trasmettendogli il fascicolo.
Avvenuto il versamento del prezzo con le modalita’ stabilite ai sensi degli articoli 574, 585 e 590, secondo comma, il professionista delegato predispone il decreto di trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell’esecuzione il fascicolo. Al decreto, se previsto dalla legge, deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica dell’immobile quale risultante dal fascicolo processuale. Il professionista delegato provvede alla trasmissione del fascicolo al giudice dell’esecuzione nel caso in cui non faccia luogo all’assegnazione o ad ulteriori incanti ai sensi dell’articolo 591. Contro il decreto previsto nel presente comma e’ proponibile l’opposizione di cui all’articolo 617. Le somme versate dall’aggiudicatario sono depositate presso una banca o su un conto postale indicati dal giudice. I provvedimenti di cui all’articolo 586 restano riservati al giudice dell’esecuzione in ogni caso di delega al professionista delle operazioni di vendita.

Da notare che, allorché il giudice dell’esecuzione delega un notaio o un avvocato o un commercialista per il compimento delle operazioni di vendita, si tratta di una delega revocabile fino al momento dell’aggiudicazione, anche se la revoca colpisce le attività che non sono ancora state compiute dal professionista, ed è sempre una scelta rimessa alla discrezionalità del giudice, non richiedendo alcuna motivazione. Si è quindi in ogni momento fra color che son sospesi… e il giudice, com’è ben specificato, non è tenutoi a fornire motivazioni.
Da ultimo, il professionista delegato a compiere le operazioni di vendita è tenuto a formare il progetto di distribuzione seguendo gli stessi criteri ai quali deve normalmente attenersi il giudice dell’esecuzione, ovvero graduatoria dei creditori, deposito in cancelleria e fissazione dell’udienza per la loro audizione.

E questo è quanto, salvo concludere con un’ultima annotazione niente affatto trascurabile: non è detto che chi si è aggiudicato un immobile all’asta possa dormire sonni tranquilli, perché nei dieci giorni successivi il giudice ha la facoltà di riesaminare, ed eventualmente accogliere, offerte che a suo insindacabile giudizio ritiene più vantaggiose.

E domani parleremo finalmente di modalità negoziali serie, decisamente più adeguate al tertium millennium…

 

Per saperne di piu', potete inviarci una email a contatto@consulenza-finanziaria.it oppure mandarci un messaggio tramite Facebook 

FB Messenger